Il rent to buy è una nuova figura negoziale introdotta dall'art. 23 del D.L. 164/2014, come risposta alla crisi economica ed in particolare a quella del settore immobiliare dovuta al crollo inesorabile dei prezzi di acquisto, nonché alla dilatazione eccessiva dei contratti di trasferimento.
Tale istituto è diventato il meccanismo efficace per agevolare gli scambi commerciali in assenza di finanziamenti bancari ed è possibile utilizzarlo per qualsiasi immobile sia esso abitativo sia esso strumentale.
Il rent to buy si compone di due fasi, dove nella prima fase, il potenziale acquirente acquisisce il godimento dell'immobile, corrispondendo un canone periodico, mentre nella seconda fase lo stesso soggetto acquista la proprietà del bene, pagando il residuo del prezzo, tenendo conto, ovviamente, di quanto già versato.
Tale operazione commerciale si distingue, poi, dal buy to rent e dall'help to buy; il primo è sostanzialmente una vendita con patto di riservato domino e pagamento dilazionato del prezzo e l'acquirente paga secondo determinate scadenze temporali, mentre l'help to buy è un contratto preliminare di vendita con effetti anticipati con previsione di clausole di sicurezza per garantire il futuro acquirente.
Con riferimento al nuovo istituto rent to buy, si pongono alcune questioni.
La prima attiene al caso in cui il locatore subisca una procedura fallimentare, poiché vi è sempre la possibilità per il curatore fallimentare di recedere dal contratto concluso. Il legislatore, consapevole dei rischi cui si andava incontro, ha previsto delle tutele ad hoc e quindi se il fallimento colpisce il locatore , allora il contratto di rent to buy procede, salvo le previsioni di cui all'art. 67 co. 3 della legge fallimentare, se al contrario fallisce il conduttore, allora il rent to buy rimarrà sospeso sino a nuova decisione del curatore di subentrare o meno nella posizione del fallito.
Accanto al contratto di locazione ed al contratto di opzione, il rent to buy può essere stipulato come locazione unito ad un preliminare di acquisto, così che qualora una delle parti si rifiuti di concludere il definitivo, l'altra parte potrà azionare l'azione ex art. 2932 c.c. (cioè una sentenza in luogo del contratto non concluso). In questa ipotesi lo scenario parzialmente cambia a seconda se il fallito sia il locatore o il conduttore, nel primo caso, il contratto prosegue e non è suscettibile di revocatoria, nel secondo caso il contratto sarà sospeso sino a nuova determinazione del curatore fallimentare di subentrare o meno.
Un'altra questione fondamentale attiene al profilo della causa del contratto del rent to buy e se esso può essere configurato quale contratto tipico (in quanto sarebbe normato dal D.L. 164/2014), oppure come contratto atipico, o ancora come contratto misto.
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Per quanto riguarda la causa, la dottrina si è divisa nel ritenere se essa sia coincidente con quella di finanziamento, oppure a seconda dei vari contratti cui la fattispecie accede (cioè locazione e vendita), o ancora (tesi maggioritaria), la causa del rent to buy va ricercata in quella del mutuo di scopo.
La giurisprudenza e la dottrina, invece, ritengono senza alcun dubbio che il contratto di rent to buy possa essere qualificato come contratto atipico , realizzabile con schemi diversi di volta in volta e la disciplina ad esso applicabile è da ricercare nell'art. 1322 c.c.
Risolto questa problematica, rimane da chiedersi se tale negozio possa essere trascritto ai sensi degli artt. 2643 e ss c.c.
In parte tale problema è risolto dallo stesso art. 23 del D.L. 133/2014, che disciplina il contratto di rent to buy, il quale prevede la possibilità dell'estensibilità della previsione dell'art. 2645 bis c.c. (trascrizione di contratti preliminari) anche alle ipotesi del rent to buy.
Tale disciplina rende la trascrivibilità del rent to buy più funzionale e caratterizzata da una propria autonomia e la trascrizione ha l'effetto di rendere opponibile a terzi il contratto, garantendo il futuro acquirente da atti dispositivi del proprietario e anche dal fallimento dello stesso.
Infine, per quanto riguarda il rent to buy, gli effetti della trascrizione sono estesi a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.
