Quali sono gli effetti del contratto di locazione stipulato solo da uno dei comproprietari? In giurisprudenza ed in dottrina è sorto un dibattito circa la legittimazione ad agire diretta da parte del soggetto comproprietario che non ha stipulato il contratto di locazione nei confronti dell’altro proprietario che ha concluso il contratto di locazione con un terzo.
Tale legittimazione può essere giustificata secondo tre orientamenti: la prima tesi riteneva che il soggetto comproprietario che aveva stipulato il contratto era assimilabile al mandatario senza rappresentanza con conseguente possibilità dell'altro soggetto comproprietario non locatore di agire per la riscossione della quota di canone.
La seconda teoria giurisprudenziale sostiene che nel caso di specie ci troviamo dinanzi all'istituto della c.d. gestione di affari. Il modus agendi del comproprietario locatore rientra nei legittimi poteri gestori derivanti dalla norma sulla comunione e pertanto non si può pregiudicare oltremodo i diritti del terzo; così che il comproprietario non locatore non potrà agire per il rilascio o la rivendica del bene, ma potrà agire nei confronti del comproprietario locatore per il risarcimento del danno.
Un terzo indirizzo ritiene che dato che vi è un'equivalenza di poteri gestori tra i due soggetti comproprietari, allora vi è una presunzione che ognuno di essi agisca con il consenso dell'altro, così che ogni comproprietario è legittimato a stipulare il contratto di locazione, senza la necessaria partecipazione degli altri.
A dirimere il contrasto giurisprudenziale, ci pensa la Cassazione a Sezione Unite, che con sentenza 11135 del 2012 ha ribadito che “il contratto di locazione dell'intero bene comune stipulato da uno solo dei conduttori è valido ed efficace senza la necessità della preventiva allegazione di un vero e proprio potere rappresentativo” in capo al soggetto locatore, e quindi la locazione può essere stipulata da uno dei proprietari anche all'insaputa degli altri, purché abbia la disponibilità del bene e sia in grado di adempiere all'obbligazione del locatore e cioè di consentire il godimento al conduttore.
Secondo tale orientamento, nel caso di specie ci troviamo dinanzi all'istituto della gestione di affari con contestuale applicazione degli artt. 2028 e ss c.c. e tale soluzione mira a contemperare gli interessi e le posizioni di tutti i soggetti coinvolti.
In conclusione, il contratto sottoscritto dal comproprietario locatore ed il suo conduttore è valido ed efficace, rilevando l'opposizione del comproprietario non locatore soltanto nell'ipotesi in cui venga manifestata e portata a conoscenza del conduttore prima della stipula del contratto e, quindi, il comproprietario non locatore potrà o ratificare il contratto con contestuale produzione degli effetti anche nei suoi confronti, ovvero potrà manifestare espressamente il dissenso circa la stipula del contratto.
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